膠東國際機(jī)場通航在即，龍湖青島膠州天街的「出生」時(shí)機(jī)剛剛好。
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*全文3759字，約10分鐘可讀完
4月初的青島，一夜之間櫻花滿巷。
為了實(shí)地探訪龍湖青島膠州天街，我專程跑了一趟。意外的是，以前一直感覺離青島市區(qū)「挺遠(yuǎn)的」膠州，如今竟然已經(jīng)是高鐵半小時(shí)、地鐵1小時(shí)的所在地了。
而在今年6月即將建成投運(yùn)的膠東國際機(jī)場，將帶來每年6000萬人次的吞吐量，這一筆商旅客群的紅利賬，龍湖看在眼里，牢記于心。
在「交通帶來人口，人口帶來商機(jī)」的城市發(fā)展的必然規(guī)律下，龍湖青島膠州天街策略性入市，看好膠州城市未來發(fā)展前景的前瞻性布局戰(zhàn)略。
龍湖青島膠州天街也是龍湖商業(yè)環(huán)渤海二區(qū)繼濟(jì)南奧體天街之后，在山東省落子的第二個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。隨后的兩年里，
龍湖沈陽渾南天街和龍湖濟(jì)南北宸天街也將相繼開業(yè)——龍湖商業(yè)環(huán)渤海二區(qū)的區(qū)域版圖，繼續(xù)穩(wěn)健擴(kuò)張。
環(huán)渤海灣的新焦點(diǎn)
世界銀行曾發(fā)布過一組數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示全球60%的經(jīng)濟(jì)總量集中在灣區(qū)?！笧硡^(qū)經(jīng)濟(jì)」是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極和引領(lǐng)技術(shù)變革的「頭號(hào)引擎」。
國內(nèi)，除了南方以廣深為核心的粵港澳大灣區(qū)，在北方，以青島為中心的內(nèi)灣膠州灣，從海灣形態(tài)及自然地理位置來看，也具有衍生「灣區(qū)經(jīng)濟(jì)」的潛力。
本世紀(jì)初，青島提出了「擁灣發(fā)展」的戰(zhàn)略。
環(huán)顧膠州灣沿岸區(qū)域，東岸成熟城區(qū)、北岸高新區(qū)以及西海岸新區(qū)的黃島都已經(jīng)劃區(qū)規(guī)劃很多年，青島環(huán)灣城市格局的形成，唯獨(dú)缺了西北岸的膠州。
不過，很快膠州迎來了「高光時(shí)刻」。
?2016年，膠東臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)獲國家發(fā)改委和民航局批復(fù)。由一個(gè)縣級(jí)市建設(shè)這樣一個(gè)定位高端、規(guī)劃超前的示范區(qū)，膠州是國內(nèi)首例。
?2018年，《山東沿海城鎮(zhèn)帶規(guī)劃（2018—2035年）》規(guī)劃正式確認(rèn)，山東將優(yōu)化行政層級(jí)和行政區(qū)劃設(shè)置，適時(shí)推進(jìn)膠州市撤市設(shè)區(qū)。
?同年，商務(wù)部確認(rèn)創(chuàng)建全國首個(gè)中國—上海合作組織地方經(jīng)貿(mào)合作示范區(qū)落位膠州，膠州上合示范區(qū)成為國家級(jí)新區(qū)。
之后的短短3年間，作為青島環(huán)膠州灣重要的發(fā)展組團(tuán)，膠州加速「起飛」，區(qū)位的功能優(yōu)勢逐漸凸顯：
1、以膠東機(jī)場為核心布局的高鐵、城軌、地鐵、高速綜合交通體系正加速構(gòu)建
?定位4F級(jí)的膠東國際機(jī)場，將是中國第18座，也是山東省第一座4F級(jí)機(jī)場。（4F級(jí)是機(jī)場等級(jí)中最高的一種，可以起降各種大型飛機(jī)）。
我們?nèi)绻詸C(jī)場為圓心，半徑200公里畫個(gè)圓的話，可以發(fā)現(xiàn)膠東機(jī)場西面輻射濟(jì)南、東面覆蓋煙臺(tái)。它的投運(yùn)將直接帶動(dòng)形成1小時(shí)通達(dá)青島市全域和山東主要城市的便捷交通網(wǎng)。
?在鐵路樞紐上，膠濟(jì)線、膠新線、膠黃線以及膠劑客運(yùn)專線等青島鐵路樞紐，全部聚集在膠州15分鐘交通圈內(nèi)。
?在軌交系統(tǒng)上，未來將有6條地鐵線路（地鐵8號(hào)線、地鐵12號(hào)線、地鐵14號(hào)線、地鐵16號(hào)線、地鐵10號(hào)線和地鐵27號(hào)線）經(jīng)過膠州。
?值得一提的是，連接膠州和青島、黃島的青島膠州灣大橋去年也已經(jīng)通車，青島主城區(qū)至膠州的上合示范區(qū)的通行時(shí)間大大縮短。
2、膠州正在成為青島「一帶一路」的橋頭堡
隨著中國-上合組織地方經(jīng)貿(mào)合作示范區(qū)落子膠州，膠州正在成為中亞到東南亞及日韓國際貿(mào)易的物流樞紐。
位于上合示范區(qū)膠州核心區(qū)的中國傳化（上合）國際物流港，貢獻(xiàn)了青島公路干線物流服務(wù)業(yè)增加值一半以上份額。
膠州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)吸引了中外運(yùn)華中公司、京東物流等總投資418億元的33個(gè)項(xiàng)目簽約落戶。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年膠州市對(duì)「一帶一路」沿線國家有進(jìn)出口實(shí)績企業(yè)1712家，完成進(jìn)出口額35.5億美元，增長31.4%。
今年的青島市政府工作報(bào)告再次提到，「青島將推進(jìn)主城區(qū)擴(kuò)容擴(kuò)能，打造西海岸新區(qū)、即墨、膠州三大主城片區(qū)」。
其實(shí)，膠州是華夏文明發(fā)祥地之一。
早在唐宋時(shí)期，它就是
全國五大商埠之一，長江以北唯一的通商口岸，膠州的商業(yè)文明的歷史由來已久。膠州人勤勞樂觀，真性情接地氣的性格，也必然懷有擁抱新生活方式的向往。
當(dāng)下的膠州無疑是一座活力迸發(fā)的城市。
2020年，膠州GDP總量1225.86億元，同比增長5.5%，在青島七區(qū)三市中位居第四，以
山東省第一名入圍
全國最新百強(qiáng)縣名單。
顯然，膠州已然成為構(gòu)建大青島都市區(qū)不可或缺的功能組團(tuán)，它也依托現(xiàn)代化交通網(wǎng)路的優(yōu)勢，做好了承接多個(gè)國家戰(zhàn)略的平臺(tái)角色的準(zhǔn)備。
「上海合作組織地方經(jīng)貿(mào)合作示范區(qū)」、
「青島膠東臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)」、
「國家級(jí)膠州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)」、
「青島膠州灣國際物流園和青島大沽河省級(jí)生態(tài)旅游度假區(qū)」，這四個(gè)國家及和一個(gè)省級(jí)的
「五大新動(dòng)能戰(zhàn)略發(fā)展平臺(tái)」建設(shè)，定將使膠州推向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展的新高地。
中規(guī)中矩的實(shí)力干將
膠州經(jīng)濟(jì)的加速，吸引聚集了產(chǎn)業(yè)相關(guān)的人才流入，也加速了膠州對(duì)于人們追求品質(zhì)生活需求的配套改善。
目前膠州的商業(yè)市場，相較于膠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，還處于滯后的狀態(tài)，現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目多數(shù)還是集中于主城區(qū)毗鄰膠州火車站的汽車站商圈。
其中，熱度較高的項(xiàng)目，除了2015年開業(yè)的寶龍城市廣場為購物中心外，膠州國貨是傳統(tǒng)百貨，且開業(yè)時(shí)間都超過10年，無論是硬件還是業(yè)態(tài)都已顯得陳舊。利群購物廣場2020年底新開業(yè)二期，但仍然以百貨業(yè)態(tài)為主。
難道是膠州市民消費(fèi)力不行嗎？當(dāng)我拋出這個(gè)問題的時(shí)候，龍湖的小伙伴給我看了一個(gè)數(shù)據(jù)：
2019年，膠州寶龍城市廣場的年票房達(dá)到1443.7萬，位列膠州票房第一。
令人想不到的是，這個(gè)票房放到青島市區(qū)票房排名竟也可以排到第二，僅次于凱德·新都心的CGV1939.9萬。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院對(duì)近兩年國內(nèi)電影市場和城市消費(fèi)數(shù)據(jù)做過分析研究，結(jié)論是：
城市電影消費(fèi)與城市GDP、社會(huì)消費(fèi)品零售總額大致成正相關(guān)關(guān)系，第三產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，文化娛樂消費(fèi)實(shí)力越強(qiáng)。
的確，2020年青島各區(qū)社零總額，膠州排在第四，僅次于西海岸新區(qū)、市南和市北區(qū)。
可見，膠州的市民的消費(fèi)力客觀存在，整體的消費(fèi)繁榮程度以及城市活力甚至不亞于青島市區(qū)，不過可供給市民消費(fèi)升級(jí)的商業(yè)項(xiàng)目尚屬空白——事實(shí)上，目前膠州市民消費(fèi)力與其商業(yè)配套的現(xiàn)狀是供需錯(cuò)配的，積壓的消費(fèi)潛力亟需得到釋放。
龍湖此次策略性在膠州布局「天街」，不僅僅是看準(zhǔn)膠州進(jìn)入大發(fā)展的大勢，也是其深耕青島各區(qū)域的開端。
龍湖青島膠州天街選址城市主干道海爾大道和香港路交匯處，向北直通膠東新機(jī)場，向東直達(dá)少海濕地公園和三里河公園，地理位置得天獨(dú)厚。
項(xiàng)目5公里內(nèi)學(xué)校為數(shù)不少，還覆蓋了近百個(gè)成熟小區(qū)；3公里內(nèi)，除了龍湖住宅項(xiàng)目外，還有多個(gè)在建的大體量住宅項(xiàng)目。這些項(xiàng)目交付后，都將為龍湖青島膠州天街引入大量的人流。
而龍湖也并沒有辜負(fù)膠州的城市發(fā)展紅利。
「天街」作為龍湖集團(tuán)主要商業(yè)地產(chǎn)品牌，在經(jīng)過十多年的耕耘后已然成為一個(gè)超級(jí)IP，憑借強(qiáng)大的品牌號(hào)召力和優(yōu)異的運(yùn)營實(shí)力，成為提升城市商業(yè)格局的「利器」。
龍湖青島膠州天街作為
膠州首個(gè)一站式購物中心，定位輻射全客層。項(xiàng)目建面約12.4萬方，地下2層，地上3層，停車位1000余個(gè)。
目前項(xiàng)目已經(jīng)封頂，隔墻砌筑已完成，公共區(qū)域裝修已完成過半，外立面已完成95%。
建成運(yùn)營后，目測將是區(qū)域內(nèi)目前唯一一個(gè)業(yè)態(tài)最完整、結(jié)構(gòu)最清晰、空間最舒適的購物中心。
龍湖青島膠州天街效果圖｜圖源項(xiàng)目方
不吹不黑，這座天街是一座中規(guī)中矩的「實(shí)力派」：
建筑自然是新的，且空間舒適的；業(yè)態(tài)是很全的，目前招商率已過半，主要簽約品牌包括
家家悅超市、金逸影城（膠州首家IMAX廳）、龍小湖兒童樂園（首進(jìn)膠州）、孩子王（首進(jìn)膠州）和漢金城（首進(jìn)膠州）等；會(huì)員服務(wù)是很強(qiáng)勢的，今年5月1日全國龍湖全新上線的小程序「瓏珠優(yōu)選」，豐富「瓏珠」積分的兌換場景外。
龍湖青島膠州天街效果圖｜圖源項(xiàng)目方
實(shí)地走訪了解之后，我發(fā)現(xiàn)這座天街的目標(biāo)很明確：悶聲發(fā)大財(cái)。理由很簡單：
1. 區(qū)域內(nèi)幾乎無競品。
2. 精準(zhǔn)匹配區(qū)域內(nèi)消費(fèi)升級(jí)的需求。
3. 灣區(qū)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展來的人口紅利正在到來。
可以說，膠州天街是龍湖商業(yè)快速布局成長的過程中，選址目的性極強(qiáng)的一座。前幾日有龍湖集團(tuán)招商的朋友告訴我，得益于項(xiàng)目布局的「快、狠、準(zhǔn)」，如今洽談商戶的議價(jià)能力有明顯提升。
毋庸置疑，背靠龍湖集團(tuán)的前瞻性選址優(yōu)勢、龐大品牌資源庫、商業(yè)運(yùn)營管理能力，膠州天街與全國各地眾多籌開的龍湖項(xiàng)目一樣，是一座「與商戶一起穩(wěn)妥賺錢」的「實(shí)力派」。
